Bausparvertrag – Die clevere Kombination aus Sparplan und Immobiliendarlehen!

Lohnt sich ein Bausparvertrag noch oder sollte das Geld lieber anderweitig investiert werden?

Bausparen gehört in Deutschland nach wie vor zu den beliebtesten Finanzierungsmöglichkeiten. Ende 2015 waren rund 30 Millionen Verträge im Umlauf. Rein rechnerisch besitzen somit etwa drei Viertel der deutschen Haushalte einen Bausparvertrag. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich Bausparen für alle Verbraucher gleichermaßen lohnt. So gibt es durchaus Situationen, in denen sich andere Finanzprodukte als zinsstärker, kostengünstiger oder flexibler erweisen. Beim Bausparen zählt in erster Linie der Kollektivgedanke. Die Sparer zahlen gemeinsam in einen Topf ein, über welchen die gesamten Ein- und Auszahlungen abgewickelt werden. Auf diese Weise lassen sich die Zinsen für einen langen Zeitraum im Voraus garantieren. Sparer können dabei zwischen öffentlichen und privaten Bausparkassen wählen.

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Das Wichtigste zum Thema Bausparen in Kürze:

• Bausparverträge kombinieren einen Sparplan mit einem Immobiliendarlehen.
• Zu Vertragsbeginn wird eine Bausparsumme festgelegt. Zwischen 30 und 50 Prozent werden selber eingezahlt, der Rest über ein Darlehen zu Verfügung gestellt.
• Der Bausparvertrag stellt eine Versicherung gegen steigende Zinsen dar.
• Die Verzinsung während der Sparphase ist eher gering.
• Bausparen lohnt sich immer dann, wenn die Zinsen bis zur Zuteilung steigen und das Immobiliendarlehen in Anspruch genommen wird.
• Bausparverträge lassen sich auch als reiner Sparplan sowie zur Festschreibung des Zinses über die gesamte Finanzierung nutzen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Mit einem Bausparvertrag kann der Neubau oder Kauf einer Immobilie, wie auch deren Modernisierung bzw. Umbau finanziert werden. Hierzu werden zwei Verträge miteinander kombiniert: ein Sparplan und ein Immobiliendarlehen. Während der Sparphase wird das Guthaben verzinst, wobei der Zinssatz zumeist unter dem marktüblichen Niveau liegt. Im Gegenzug erhält der Kunde später einen besonders günstigen Zins für sein Darlehen.

Zunächst wird eine Bausparsumme festgelegt, welche dem gewünschten Investitionsbetrag entspricht. Beim Bau oder Kauf einer Immobilie macht der Bausparvertrag in der Regel nur einen Teil der gesamten Finanzierung aus. Nach Angaben des Verbands der privaten Bausparkassen lag die durchschnittliche Bausparsumme bei Neuverträgen im Jahr 2014 bei 38.400 Euro.

In der ersten Phase spart der Vertragsinhaber zwischen 30 und 50 Prozent der gewählten Bausparsumme an. Nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums von beispielsweise 10 Jahren wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Der Sparer kann nun das Immobiliendarlehen in Anspruch nehmen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Betrag für eines der im Bausparkassengesetz festgelegten wohnwirtschaftlichen Zwecke eingesetzt wird.

Bei einem Bausparvertrag fallen verschiedene Kosten an. In der Regel werden neben einer Abschlussgebühr noch Kontoführungsgebühren berechnet. Die Abschlusskosten liegen je nach Anbieter zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der gewählten Bausparsumme. Wer sich für eine Bausparsumme von 50.000 Euro entscheidet, muss folglich mit Kosten von mindestens 500 Euro rechnen. Die jährlichen Kontoführungsgebühren belaufen sich auf bis zu 24 Euro.

Verschiedene Varianten von Bausparverträgen

Bei einem Immobiliendarlehen kann es ratsam sein, den Zinssatz über die gesamte Laufzeit festzuschreiben. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich ein Anstieg des Zinsniveaus abzeichnet. Hierfür gibt es die Möglichkeit der Bausparsofortfinanzierung, welche auch als Kombidarlehen oder Konstantdarlehen bezeichnet wird. Der Bausparvertrag wird hierbei noch mit einem weiteren Kredit kombiniert. Diese Variante wird zumeist dann in Anspruch genommen, wenn der Kreditnehmer sofort über das Darlehen verfügen möchte.

Viele Bausparkassen bieten ihre Verträge auch als reines Sparprodukt an. Kunden die auf ein Darlehen verzichten erhalten hierfür einen Zinsbonus. Solche Verträge können sich in Einzelfällen trotz der recht hohen Abschlusskosten lohnen. Dies gilt besonders für Angebote, die vor der Finanzkrise 2008 abgeschlossen wurden. Die Zinsen waren hier noch recht hoch, weshalb einige Bausparkassen versuchen, diese Verträge zu kündigen.

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Die folgende Aufstellung gibt eine Übersicht zu den Verwendungsmöglichkeiten von Bausparverträgen.

Versicherung gegen steigende Zinsen:

• Wenn der Kauf oder Bau einer Immobilie fest eingeplant ist.
• Immobilienbesitzer eine Modernisierung oder Umbau planen.
• Mit einem deutlichen Anstieg der Zinsen gerechnet wird.

Bausparsofortfinanzierung:

• Wenn die Zinsen für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben werden sollen.
• Der gesamte Effektivzins niedriger als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen ist.

Sparvertrag:

• Wenn die Bausparkasse eine gute Verzinsung anbietet.
• Das Geld nicht dringend benötigt wird.
• Die Sparraten im finanziellen Budget liegen.

Den passenden Bausparvertrag finden

Zwischen den Angeboten der einzelnen Bausparkassen gibt es teilweise deutliche Unterschiede. Bei einem Vergleich sollte neben dem Darlehnszins auch auf die Guthabenverzinsung sowie die weiteren Eckdaten des Vertrags achten.

Doch selbst wenn alle Daten vorliegen gestaltet sich ein Vergleich recht schwierig. Dies liegt in erster Linie an den unterschiedlichen Zinsen in Verbindung mit den erwarteten Spar- und Tilgungszeiträumen. So ist es möglich, dass ein Tarif mit höherem Darlehenszins aufgrund einer geringeren Zuteilungsfrist vorteilhafter ist. Es ist deshalb ratsam, für die gewünschte Bausparsumme mehrere Angebote einzuholen.

Für folgende Situationen haben wir die Vorteilhaftigkeit von Bausparverträgen berechnet:

• Sparvertrag für Jugendliche
• Modernisierung einer Wohnung
• Inanspruchnahme der Riester Förderung

Bausparvertrag als lukrative Sparmöglichkeit für Jugendliche

Einen Bausparvertrag ausschließlich zum Sparen abzuschließen lohnt sich nur dann, wenn eine staatliche Förderung in Anspruch genommen werden kann. Ansonsten bieten Festgeldkonten oder Fondssparpläne die deutlich besseren Renditen.

Eine Möglichkeit um die Rendite beim Bausparvertrag zu verbessern ist die Wohnungsbauprämie. Sind die geltenden Bedingungen erfüllt, kann diese direkt bei der Bausparkasse beantragt werden. Entscheidend ist dabei immer das zu versteuernde Jahreseinkommen. Bei Alleinstehenden darf dieses maximal 25.600 Euro betragen. Für gemeinsam veranlagte Ehepaare gilt der doppelte Betrag als Grenze. Einzelpersonen erhalten pro Jahr bis zu 45,06 Euro und Ehepaare bis zu 90,11 auf den Vertrag eingezahlt. Ausgezahlt wird die Prämie allerdings nur im Falle einer wohnwirtschaftlichen Verwendung.

Hierzu müssen Singles mindestens 512 Euro und Ehepaare mindestens 1.240 Euro pro Jahr in den Bausparvertrag einzahlen. Mit der staatlichen Förderung erreicht die Verzinsung ein akzeptables Niveau. Für gut verdienende Erwachsene ist der Bausparvertrag sicher keine sinnvolle Anlageform, Jugendliche können dagegen eine durchaus gute Rendite erzielen.

Empfehlenswerte Angebote finden sich unter anderem bei:

• BHW Tarif Prämiensparen
• LBS Hessen Thüringen
• Signal Iduna Tarif Freiraum

Bausparvertrag zum modernisieren

Für einen Umbau oder eine Modernisierung ist der Bausparvertrag oftmals die einfachste Lösung. Viele Banken bieten ihre Immobilienkredite erst ab Beträgen von mehr als 50.000 Euro an bzw. verlangen für geringere Summen einen Zinsaufschlag.

Bei Bausparkassen sind Beträge von mehreren Zehntausend Euro dagegen die Regel. Zudem werden Darlehen bis 30.000 Euro auch ohne Grundschuld vergeben. Ist eine Modernisierung bereits absehbar lässt sich die Finanzierung sehr gut mit einem Bausparvertrag vorbereiten. Stehen Bausparsumme und Laufzeit fest, lassen sich die restlichen Vertragsdaten individuell nach dem persönlichen Bedarf ausrichten.

Wer bei seiner Immobilie Veränderungen vornehmen möchte, sollte sich rechtzeitig nach entsprechenden Angeboten umsehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Voraussetzungen für eine staatliche Förderung erfüllt sind und ein Anstieg der Zinsen zu erwarten ist.

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Riester Förderung mit einem Bausparvertrag nutzen

Von der staatlichen Riester Förderung können alle profitieren, die in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen. Dies gilt auch für Selbstständige, falls sie freiwilliges Mitglied in der gesetzlichen Rentenversicherung sind. Beamte und Berufssoldaten können ebenfalls Riester-Verträge abschließen.

Pro förderberechtigter Person zahlt der Staat bis zu 154 Euro jährlich in den Vertrag ein. Für Kinder gibt es zusätzlich 185 Euro, sind diese nach dem 01.01.2008 geboren sogar 300 Euro zusätzlich. Zudem profitieren Bausparer noch von Steuervorteilen. Bis zu 2.100 Euro Sparbeträge bzw. Tilgungen können in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wie bei allen Riester Verträgen gilt auch für das Bausparen die nachträgliche Besteuerung. Um die Summe zu ermitteln werden alle Spar- und Tilgungsleistungen auf einem fiktiven Wohnkonto vermerkt. Bei Renteneintritt muss der angesammelte Betrag inklusive einer Verzinsung von zwei Prozent im Jahr versteuert werden.

Wie sicher sind Bausparverträge?

Was die Sicherheit betrifft, gelten ähnliche Regelungen wie bei Tages- oder Festgeldanlagen. Beträge von bis zu 100.000 Euro sind durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt. Die zwölf privaten Bausparkassen sind Mitglieder in der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB). Als Mitglied der Volks- und Raiffeisenbanken ist Schwäbisch Hall über deren Einlagensicherung abgesichert. Die Landesbausparkassen (LBS) sind an den Haftungsverbund des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes angeschlossen. Diese sichert Einlagen in unbegrenzter Höhe ab.

Des Weiteren lohnt sich ein Blick auf die Bonität der Bausparkasse. Hinweise hierauf liefern die Ratings der großen Agenturen wie Moody’s, Standard & Poor‘s und Fitch. Derzeit verfügen alle bekannten Bausparkassen über ein gutes Rating.

Wichtige Begriffe rund um den Bausparvertrag

Wer sich die Bedingungen zu einem Bausparvertrag durchliest, stößt auf zahlreiche Fachwörter. Im folgenden die wichtigsten Begriffe rund ums Bausparen.

Bausparkollektiv
Hinter dem Bausparen steht der Kollektivgedanke, wobei sich die Sparer zu eine Gemeinschaft zusammenschließen. Auf der einen Seite gibt es Einzahler und auf der anderen Seite Darlehensnehmer, welche die Gelder beanspruchen. Dies kann in der Praxis zu gewissen Problemen führen. Gibt es zu wenig Personen die einzahlen, können nicht alle Kredite zugeteilt werden.

Bausparsumme
Die Bausparsumme gibt an, über welchen Betrag der Bausparvertrag abgeschlossen wurde. Dieser setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem in Anspruch genommenen Darlehen zusammen. Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kann folglich die volle Bausparsumme einplanen.

Bewertungszahl
Anhand der Bewertungszahl lässt sich feststellen, zu welchem Zeitpunkt das Darlehen zugeteilt werden soll.. Überschreitet Ihre Bewertungszahl die von der Bausparkasse festgelegte Zielbewertungszahl, kann das Darlehen in Anspruch genommen werden. Zu Beginn wächst die Bewertungszahl langsam, mit der Zeit dann immer schneller. Je mehr Geld eingezahlt wurde, je niedriger die Bausparsumme und je kürzer die Laufzeit, desto höher die Bewertungszahl.

Kosten
Bei einem Bausparvertrag fallen generell Kosten an. Zunächst einmal gibt es eine Abschlussgebühr, welche je nach Bausparkasse 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme beträgt. Zudem berechnen einige Anbieter Kontoführungsgebühren zwischen 10 und 24 Euro jährlich.

Mindestsparguthaben
Damit das Darlehen in Anspruch genommen werden kann, muss zunächst ein Teil der Bausparsumme eingezahlt werden. Je nach Vertrag liegt das Mindestsparguthaben zwischen 30 und 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.

Regelsparbeitrag
Bei Vertragsabschluss wird ein Regelsparbeitrag festgelegt. Bei den meisten Tarifen bewegt er sich zwischen 4 und 5 Prozent der Bausparsumme. Auf diese Weise wird das für eine Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben in einem Zeitraum von 6 bis 7 Jahren erreicht. Mit Zustimmung der Bausparkasse können in der Regel auch Sonderzahlungen geleistet werden.

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Experten-Tipp:

Ob ein Bausparvertrag die richtige Wahl darstellt, hängt davon ab, wofür gespart werden soll. Anleger sollten prüfen, ob es nicht Alternativen gibt, die weniger Gebühren und eine höhere Rendite mit sich bringen.