Immobilien als Geldanlage – Die schnellste und beste Methode für den Immobilienerwerb im Test!

Clever finanzieren. Alternativen zum Direktkau

Der Immobilienmarkt boomt, denn die niedrigen Zinsen und Marktunsicherheiten verschaffen Immobilien einen Höhenflug. Doch mit dem Kauf eines schönen Eigenheims oder einer renditestarken Immobilie ist es nicht getan. Wie bei allen anderen Geldanlagen auch, müssen sie stetig überprüft werden, um die Rendite zu optimieren. Auch stellt sich die Frage, wie viel Immobilienbesitz für Ihr Vermögen insgesamt überhaupt sinnvoll ist. Der Vermögens-Check des Bundes der Steuerzahler stellt Ihnen dafür drei Tipps zur Verfügung und Profis zur individuellen Beratung zur Seite:
Die niedrigen Zinsen verlocken zum Kauf von Immobilien. Die meisten Käufer benötigen dafür ein Darlehen. Die Empfehlung vieler Finanzierungsexperten lautet: Hauskäufer sollten die niedrigen Zinsen nutzen, um die Tilgung zu erhöhen. So ist der Kredit schneller abbezahlt und das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung auf eine hohe Restsumme höhere Zinsen bezahlen zu müssen, sinkt. Doch diese pauschale Empfehlung gilt nicht immer:
Denn Eigennutzer und Kapitalanleger sollten unterschiedlich agieren, um das für sie optimale Ergebnis zu erzielen.

Schnellere Tilgung

Für den Eigennutzer macht es keinen Sinn, einen aktuell sehr günstigen Zinssatz durch schnellere Tilgung wieder aufzugeben. Der Käufer sollte das ersparte Geld lieber investieren, etwa in einen Ansparplan. Das so gesammelte Kapital ließe sich nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung für eine Sondertilgung nutzen. Das senkt das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.
Für den Kapitalanleger und künftigen Vermieter ist dagegen die Rendite seines Investments entscheidend. Dennoch sollte die Tilgung so hoch sein, dass die Immobilie bis zur Rente des Anlegers schuldenfrei ist. Ein 45-jähriger Wohnungskäufer, der ein Darlehen über 300.000 Euro mit einem Zins von 2,4 Prozent und zehn Jahren Zinsfestschreibung abgeschlossen hat, muss demnach monatlich 1.575 Euro zahlen, um mit 65 Jahren keine Schulden mehr zu haben. Eigennutzer sollten also ihren Spardruck nicht durch zu hohe Tilgungsleistungen erhöhen; Kapitalanleger eher mehr Tilgung einplanen als von den Beratern empfohlen.

Raus aus dem teuren Kredit!

Vor zehn Jahren lagen die Zinsen für Immobiliendarlehen zwischen 4,5 und 5,5 Prozent und damit auf einem für damalige Verhältnisse extrem günstigen Niveau. Viele Häuslebauer sicherten sich deshalb die Zinsen für 15 oder gar 20 Jahre und ärgern sich heute darüber.
Denn aktuell könnten sie ihren Traum für rund 1,5 Prozent finanzieren und damit viel Geld sparen. Glücklich kann sich schätzen, wer vor mehr als zehn Jahren seinen Kredit abgeschlossen hat. Jedes Darlehen kann nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Das gilt auch für Darlehensnehmer, die einen Kredit von 15 oder gar 20 Jahren abgeschlossen haben.

Alle Optionen prüfen

Für alle anderen ist es schwer, aus dem laufenden Kreditvertrag herauszukommen. Insbesondere, wenn der einzige Grund für eine Kündigung die günstigeren Zinsen sind. Hier kann die Bank auf die Erfüllung des Vertrages bestehen. Einige Banken zeigen sich aber entgegenkommend. Vereinzelt gibt es sogar Kreditinstitute, die sich an der Vorfälligkeitsentschädigung beteiligen, wenn der Kreditnehmer zu ihnen wechselt. Dann gilt es durchzurechnen, ob die neuen Konditionen günstig genug sind, um die zusätzlichen Kosten zu decken. Die Profis vom VermögensCheck helfen hier weiter.
Unabhängig von der Finanzierung und der Frage der Investitionsart sollte sich jeder überlegen, ob eine Immobilie – oder mehrere – beim eigenen Vermögensaufbau überhaupt sinnvoll ist. Gerade hier kann ein Gespräch mit einem unabhängigen Experten helfen, den Immobilienbesitz in die bestehende Vermögensstruktur sowie Liquiditätsplanung einzuordnen. Fragen wie jetzt ein Haus bauen oder kaufen und selbst nutzen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Geldanlage erwerben und vermieten oder eine Immobilie erben und diese verkaufen, sollten rechtzeitig angegangen werden. Denn es gibt zahlreiche Alternativen.
Ein Beispiel:
Wer auf Immobilien setzen und das Investment möglichst breit streuen will, ist mit offenen Immobilienfonds oder Indexfonds auf Real Estate Investment Trusts (REITs) gut bedient. REITs sind eine spezielle Form der Immobilien-Aktiengesellschaft und seit 2007 in Deutschland zugelassen. Eine REIT-Gesellschaft muss per definitionem unter anderem mindestens 90 Prozent des Jahresgewinns an die Investoren ausschütten – dann wird der Gewinn auf Ebene des börsennotierten Unternehmens nicht besteuert.

Indexfonds setzen auf REITs

Die entsprechenden Indexfonds (ETF) setzen auf eine Vielzahl von REITs im In und Ausland – am weitesten gefächert sind Indexfonds, die den FTSE EPRA/ NAREIT Developed Index nachbilden.
Dieser Index bietet Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aller Industrieländer. Enthalten sind gut 320 Unternehmen aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft, wobei die USA mit 54 % den Löwenanteil ausmachen, gefolgt von Japan (11 %) sowie Großbritannien und Australien (beide 6%). Aktuell bietet HSBC mit einer Verwaltungsgebühr von 0,4 % den günstigsten voll-replizierenden ETF auf diesen Index (ISIN: DE000A1JXC78).
Obwohl REITs letztlich Aktien sind, können sie das Rendite-und-Risikoprofil eines Standard-Aktienportfolios erheblich verbessern, wie langfristige Auswertungen zeigen. Der Grund: Sie weisenähnliche Renditen wie der breite Aktienmarkt auf, haben aber auf längere Sicht eine sehr niedrige Korrelation dazu. So haben REITs in den USA von 1973 bis 2008 jährlich 8,5 % im Wert zugelegt, wie Ned Davis Research ermittelt hat. Doch das Ausmaß des Gleichlaufs war nach Angaben der American Association of Individual Investors in den rollierenden Fünf-Jahres-Zeiträumen seit 1990 sehr niedrig. Das führt zu mehr Stabilität in der Wertentwicklung eines Portfolios.

Experten-Tipp:

Die Investition in Immobilien als Geldanlage kann sinnvoll sein, bringt aber auch eine hohe Bindung des Kapitals mit sich. Daher ist es besonders wichtig, erst genau durchzurechnen, ob die Kosten über die Jahre hinweg getragen werden können.

Nutzen Sie Ihre Chance

Wer weitere Tipps und Tricks zum Vermögensaufbau mit Immobilien erfahren und sich von unabhängigen Vermögensverwaltern beraten lassen möchte, kann noch bis zum 31.03.2016 am kostenfreien Vermögens-Ckeck teilnehmen. Nutzen Sie diese Chance am besten noch  heute!

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