Immobilien investieren – Alle wichtigen Kriterien bei der Anlage in Immobilien im Überblick!

Die Preise für Mietshäuser sind zuletzt um über 7 Prozent gestiegen. Bei einer langfristigen Anlagestrategie können Anlagen in Immobilien ebenfalls mit Aktien und Anleihen mithalten. Wie aus einer Studie des Analyseunternehmens Bulwiengesa hervorgeht haben sich Immobilien in den letzten Jahren besser entwickelt als der DAX, der Welt-Aktien-Index MSCI-World und der deutschen Anleihen-Index Rex. Danach lag die Rendite in Städten der Kategorie A zwischen 1992 und 2014 bei durchschnittlich 7,9 Prozent. In B-Städten konnten Anleger sogar eine Gesamtrendite von 8,3 jährlich erwirtschaften. Wer in den Index MSCI-World investiert hat, kam im selben Zeitraum auf einen durchschnittlichen Ertrag von 6,9 Prozent. Der Index Rex brachte einen Total Retrurn von 6,3 Prozent. Lediglich der DAX lag mit rund 10 Prozent um etwa zwei Prozentpunkte höher.

Studie zeigt einige Überraschungen

Für die Mehrheit der Anleger in Deutschland zählen die Risiken mehr als die mögliche Rendite. In der besagten Studie schnitten die Immobilien auch bei diesem Kriterium sehr gut ab. So wiesen DAX und MSCI-World im Vergleich zur Immobilien-Anlage die deutlich höheren Schwankungen auf. Der DAX schwankte in den Jahren 2014 zwischen minus 26,7 Prozent und plus 44,5 Prozent. Im selben Zeitraum lag der Total Return von Wohnimmobilien in den 127 größten Städten bei minus 0,6 Prozent bis plus 15,4 Prozent. Der Index MSCI-World wies eine Performance von zwischen minus 42,1 Prozent und plus 30,8 Prozent.

Bei einem Blick auf die letzten Jahre wird deutlich, dass Anleger besonders in Krisenjahren die Sicherheit von Immobilien zu schätzen wissen. Dies zeigt sich sehr gut bei einer Analyse des Jahres 2002. Die Terroranschläge in New York sowie das Platzen der Dotcom-Blase sorgten beim DAX für einen Kursrutsch von 26,7 Prozent. Im selben Jahr legten Wohnimmobilien um 5,5 Prozent zu. Das gleiche Bild bietet sich auch bei der Finanzkrise 2007. Im Folgejahr verlor der DAX 18,7 Prozent, während Wohnimmobilien um durchschnittlich 8,9 Prozent zulegten.

Zu beachten ist, dass die Frage welche Anlageform die Nase vorn hat, vom betrachteten Zeitraum abhängt. Schaut man lediglich auf die letzten fünf Jahre schnitten Immobilien im Vergleich noch besser ab. In diesem Zeitraum lagen die Renditen in den 127 größten deutschen Städten sogar über dem DAX. In der kurzfristigen Betrachtung fallen auch die Risiko-Rendite-Relationen eher zugunsten der Wohnimmobilien aus: sie bescherten bei geringerem Risiko höhere Renditen als Aktien. Bei einem Kriterium welches in der Studie liegen jedoch immer die Aktien vorne: Sie können börsentäglich gehandelt werden.

Abstand zu Anleihen steigt

Die Studie zeigt jedoch nicht nur, dass Immobilien mit Aktien mithalten können. Deutlich wird außerdem, dass Wohnimmobilien im Vergleich zu Anleihen deutlich höhere Jahreserträge einbringen. Ideal also um während der nun schon lange anhaltenden Niedrigzinsphase die Einnahmen zu steigern. Wer seine Anleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren 1999 gekauft hat, durfte sich noch über eine relativ risikofreie Rendite von 4,49 Prozent freuen. Ende 2014 lagen Anleihekäufer nur noch bei 0,39 Prozent. Zwar gingen die durchschnittlichen Renditen für Wohnimmobilien in diesem Zeitraum ebenfalls zurück, in den A-Städten jedoch nur von 4,32 auf 3,45 Prozent.

Die Risiken nicht außer Acht lassen

Bei allen Lobeshymnen ist jedoch klar, dass Immobilien einen größeren Ertrag abwerfen müssen. Denn im Vergleich mit festverzinslichen Wertpapieren von Schuldnern mit guter Bonität sind Immobilien mit deutlich mehr Risiken behaftet. So können beispielsweise Mietnomaden die Rendite eines Jahres auf einen Schlag zunichtemachen. Wurde die Immobilie auf Kredit finanziert besteht immer die Gefahr einer Zinswende, welche dem Darlehensnehmer höhere Kosten beschert. Zudem bedrohen nicht eingeplante Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen die mögliche Rendite. Zudem kann es im regionalen Umfeld aufgrund unvorhergesehener Ereignisse zu einem Preisverfall von Immobilien kommen.

Dies sind alles Risiken, die Inhaber von Anleihen nicht um ihren Schlaf bringen. Immerhin profitieren Immobilienbesitzer davon, dass der Risikozuschlag im Gleichschritt zum jahrelangen Zinsrückgang immer größer wird. Ende 2014 erzielten sie im Schnitt mit ihren Wohnimmobilien bereits 3,06 Prozentpunkte mehr Rendite als mit Anleihen.

Die wichtigsten Kriterien bei der Anlage in Immobilien

Bei einer Investition in Immobilien hängt die erzielbare Rendite von verschiedenen Faktoren ab. Zu den Wichtigsten gehören:

• Lage: Nicht nur für die eigene Lebensqualität ist die Lage der Immobilie von großer Bedeutung. Auch deren Wert wird zum großen Teil dadurch bestimmt. Im Idealfall befindet sich die Immobilie in einer ruhigen Lage und ist dennoch gut angeschlossen. Wichtig ist, dass die Dinge des täglichen Lebens wie Schulen, Kindergärten, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten gut zu erreichen sind. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder Autobahnen wirken sich ebenfalls auf die Bewertung einer Immobilie aus.
• Größe: Bei der Größe kommt es in erster Linie auf den Zweck einer Immobilie an. Dient die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage kommt es in erster Linie auf die örtlichen Anforderungen an. Generell lässt sich sagen, dass in Großstädten eher kleinere Objekte gefragt sind. In ländlichen Regionen dagegen eher größere Wohnungen und Häuser.
• Schnitt: Hier kommt es immer auf den persönlichen Geschmack an. Käufer sollten darauf achten, dass die Räume der Wohnung möglichst sinnvoll aufgeteilt sind.
• Bausubstanz: Eine Investition in Immobilien ist auf einen langen Zeitraum angelegt. Wichtig ist eine möglichst hohe Wertbeständigkeit. Bei älteren Objekten kann es zu Problemen kommen. Besser sind neuwertige Immobilien.
• Standort: Neben der Lage spielt auch der Standort eine wichtige Rolle. In Gebieten mit höherer Nachfrage besteht in der Regel eine größere Nachfrage. Regionen mit wirtschaftlichen Problemen zeichnen sich durch geringere Mieteinnahmen aus. Objekte in sozialen Brennpunkten sollten in jedem Fall gemieden werden.

Eine möglichst hohe Wohnqualität ist die Basis, um mit einer Immobilie gute Renditen zu erzielen. Wichtig ist zudem eine möglichst zinsgünstige Finanzierung. Je günstiger die Immobilie finanziert wird desto größer die Spanne beim Ertrag.

Immobilienaktien als Alternative zum Direktinvestment

Das Problem bei einem Investment in Immobilien ist, dass die meisten Menschen sich keine Wohnung oder Haus in einer der Top-Städte leisten können. Anleger können jedoch auch auf andere Weise vom Immobilienboom profitieren. Sowohl Offene Immobilienfonds wie auch Wohnimmobilienaktien lassen sich an der Börse in klein gestückelter Form handeln. Mit etwa 370.000 Wohnungen ist die Deutsche Annington der größte Besitzer von Wohnimmobilien in Deutschland. Bei einem Vergleich bietet die Aktie sogar eine bessere Performance als der DAX.

Auch in Zukunft sehen Experten für die Aktie beste Entwicklungschancen. Die Deutsche Bank sagt für 2016 einen Gewinn von 1,34 Euro pro Aktie voraus. Daraus ergibt sich ein sattes Kurs-Gewinn-Verhältnis von 22. Das Bankhaus Lampe avisiert im Jahr 2017 eine Dividende von 1,28 Euro je Aktie. Dies macht eine äußerst attraktive Dividendenrendite von 4,38 Prozent.

Unternehmen wie die Deutsche Annington profitieren derzeit gleich doppelt. Zum einen sorgt die starke Nachfrage nach Wohnungen für steigende Mietpreise. Zum anderen sind die Zinsen für Immobiliendarlehen auf einem historisch niedrigen Niveau. Beides sorgt für hohe Gewinne bei den Unternehmen.

Nachteilig wirken sich die teilweise recht hohen Schwankungen bei Immobilienaktien aus. Sie richten sich eher nach dem Markt für Aktien als für Immobilien. Bereits eine sich langsam andeutende Wende bei der Zinspolitik kann zu einem starken Kursrutsch führen. Wie von März bis Juni 2015, als das Papier der Annington innerhalb von vier Monaten um 27 Prozent nach unten ging.

Immobilienfonds als Alternative

Bei Immobilienfonds ist die Volatilität um einiges geringer. Allerdings konzentrieren sich Fonds in erster Linie auf geschäftlich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren. Gleiches gilt auch für Fonds, die sich besonders auf Immobilienaktien konzentrieren.

Zu den Ausnahmen bei Immobilienfonds gehört der 2010 aufgelegte Wertgrund Wohnselect D. Mit 6,26 Prozent im Jahr 2014 und 7,32 Prozent 2015 lagen die Renditen deutlich über dem Durchschnitt. Der Drang nach Investitionen in Immobilien hat die Nachfrage so stark ansteigen lassen, dass aktuell keine Fondsanteile mehr verkauft werden. Mit dem Fonds Fokus Wohnen Deutschland gibt es jedoch schon einen möglichen Ersatz. Der neue Fonds will vorwiegend in Wohnimmobilien innerhalb von Ballungsräumen investieren. Daneben sollen auch Geschäftshäuser, Senioren- und Sozialimmobilien sowie Ärztehäuser und Kindergärten erworben werden.

Investitionen lohnen nur in boomenden Städten

Mit dem neuen Immobilienfonds haben Privatanleger nun eine echte Alternative, die auch dringend notwendig ist. Zum einen bleibt der Fonds Wohnselect vorerst geschlossen und zum anderen ist der Erwerb einer Mietwohnung mit hohen Risiken verbunden. An vielen Standorten drohen Leerstand und Wertverlust statt Rendite. Bei einem Fonds profitieren Anleger von geringen Mindestbeträgen und einer bereits integrierten Diversifikation.

Das Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat jüngst eine Studie vorgestellt, nach der sich aktuell eine dramatische Völkerwanderung abzeichnet. Es gibt eine immer größere Zahl von schrumpfenden Kommunen und auf der Gegenseite eine kleine Zahl von Städten, die immer stärker wachsen. Zwischen 2008 und 2013 wuchs beispielsweise die Bevölkerung in München um 7 und in Frankfurt am Main um 7,6 Prozent. Zu einem starken Wachstum kommt es zudem im Umland der großen Metropolen. In Teltow bei Berlin wuchs die Zahl der Einwohner um stolze 14,6 Prozent.

Wer aber in aussterbenden Regionen investiert, wird Schwierigkeiten bekommen. Dann gilt eher: Dax, MSCI-World und Rex schlagen Wohnimmobilien.